Jährlich bis zu fünf Prozent im Zusammenhang mit dem Erwerb einer unserer Sternhof-Wohnungen von der Steuer abschreiben – unsere Finanzexpertin und Leiterin der Abteilung für Finanzierung und Immobilienmanagement, Marina Wallner, beantwortet Fragen rund um die degressive AfA für den Wohnungsneubau.
Interviewer
Was ist der Unterschied zwischen degressiver und linearer AfA?
Marina
Neben der bisherigen linearen Abschreibung besteht nun auch die Möglichkeit, eine Neubauwohnimmobilie steuerlich degressiv abzuschreiben.
Mit der linearen AfA kann bei allen Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, pro Jahr ein gleichbleibender Nominalbetrag, der sich durch den gesetzlich festgelegten AfA-Satz von drei Prozent ergibt, abgeschrieben werden. Dies entspricht einer steuerlichen Nutzungsdauer der Immobilie von 33,33 Jahren.
Bei der degressiven AfA-Methode ergeben sich jährlich unterschiedliche, im Zeitverlauf fallende Nominalbeträge, die abgeschrieben werden können. Die fünf Prozent werden im ersten Jahr auf die geltend machbaren Investitionskosten angewandt und in jedem folgenden Jahr wird als Berechnungsbasis der jeweils verbleibende Restbuchwert herangezogen.
Interviewer
Welche Vorteile hat die degressive AfA gegenüber der linearen AfA?
Marina
Aufgrund des höheren Abschreibungssatzes (fünf Prozent degressiv versus drei Prozent linear) wird mittels der degressiven Abschreibung in den ersten Nutzungsjahren eine schnellere Abschreibung möglich. Dieser Unterschied führt zu einem zusätzlichen steuerlichen Vorteil für den Kapitalanleger und dessen Rendite, da die höhere Abschreibung seine Steuerlast senkt.
Interviewer
Von welcher Nutzungsdauer ist bei Anwendung der degressiven Abschreibungsdauer auszugehen und ist ein Wechsel in die lineare Abschreibung möglich?
Marina
Die steuerliche Nutzungsdauer der Neubauwohnimmobilie liegt ebenfalls bei 33,33 Jahren. Die degressive AfA kann in dieser Zeit angewandt werden. Allerdings ist ein Wechsel zur linearen Abschreibung möglich und auch sinnvoll, ab dem Zeitpunkt, ab dem der ermittelte degressive Abschreibungsbetrag im Vergleich zur alternativen linearen Abschreibung geringer ausfällt.
Interviewer
Was bedeutet die degressive AfA an einem konkreten Beispiel?
Marina
Bei 400.000 Euro steuerlich geltend machbarer Investitionskosten können im ersten Jahr fünf Prozent von 400.000 Euro abgeschrieben werden, also 20.000 Euro (im Vergleich dazu bei linearer Abschreibung rund 12.000 Euro).
Im zweiten Jahr können fünf Prozent von den 380.000 Euro Restwert (400.000 Euro minus 20.000 Euro Abschreibung aus dem Vorjahr ergibt 380.000 Euro Restwert) abgeschrieben werden, also 19.000 Euro (im Vergleich dazu bei linearer Abschreibung gleichbleibend rund 12.000 Euro). In jedem weiteren Jahr setzt sich diese Rechnung nach dem aufgezeigten Schema fort, bis zum Ende der Abschreibungsdauer bzw. bis zum Wechsel der AfA-Methode.
Innerhalb von zehn Jahren können so zum Beispiel rund 161.000 Euro steuerlich abgesetzt werden. Das heißt, auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden.
Hinweis: Im Jahr, in dem die Immobilie erworben wird, kann die degressive Abschreibung anteilig in Anspruch genommen werden.
Interviewer
Welche Immobilien können gemäß degressiver AfA abgeschrieben werden?
Marina
Die degressive AfA gilt nur für Neubauwohngebäude bzw. Neubauwohnungen.
Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Wird die Immobilie gekauft, muss der Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen werden und die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben sein.
Unsere Sternhof-Immobilie erfüllt alle diese Voraussetzungen und eignet sich daher hervorragend zur Inanspruchnahme der degressiven Abschreibung.
Interviewer
Wer kann die degressive AfA in Anspruch nehmen?
Marina
Die degressive AfA kann in Anspruch genommen werden, wenn die Immobilie nicht selbst zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern eine Vermietung erfolgt.
Hinweis: Die Miete gilt dann als steuerpflichtige Einnahme.
Interviewer
Wer beantwortet weitere Fragen rund um die Sternhof-Immobilie und die degressive Abschreibungsmöglichkeit, die in diesem Interview nicht beantwortet werden?
Marina
Wenn Sie sich die Vorteile der degressiven AfA sichern oder sich allgemein über die Sternhof-Immobilie informieren möchten, können Sie mich sehr gerne persönlich kontaktieren (marina.wallner@raedlinger.com, Tel. +49 9971 4003-8010).
Weitere Details zur degressiven Abschreibung können Sie außerdem in § 7 Abs. 5a EstG nachlesen. Ich empfehle außerdem, sich in jedem Fall bei Ihrem Steuerberater bzw. Ihrer Steuerberaterin beraten zu lassen, da jede Konstellation sehr individuell zu betrachten ist.
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Quellen: persönliches Interview mit Marina Wallner und Artikel zur degressiven AfA des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
